Si quieres alquilar tu casa a turistas, lo primero es la licencia de vivienda vacacional en Tenerife. En realidad no es una licencia al uso: es una declaración responsable que se presenta ante el Cabildo de Tenerife y que da lugar a la inscripción en el Registro General Turístico de Canarias. Lo que ha cambiado es el contexto: desde la Ley 6/2025 de Canarias, solo puedes dar de alta una vivienda vacacional nueva si el planeamiento de tu ayuntamiento permite expresamente el uso turístico en tu zona.
En esta guía te explicamos, paso a paso, qué requisitos se piden en 2026, qué papel juega la comunidad de propietarios, qué ha pasado con el registro único estatal y qué hacer si ya tenías la vivienda dada de alta.
Qué es la licencia de vivienda vacacional en Tenerife y qué ha cambiado
Hasta finales de 2025, la actividad se regía sobre todo por el Decreto 113/2015 y sus modificaciones. Bastaba, en la práctica, con cumplir unos requisitos técnicos y presentar la declaración responsable ante el Cabildo para empezar a alquilar.
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas entró en vigor en diciembre de 2025 y cambió la lógica: el uso turístico de una vivienda deja de ser algo casi automático y pasa a ser un uso condicionado. En verano de 2026, la Ley 7/2026, de 31 de julio, retocó algunos de sus requisitos técnicos transitorios, así que conviene revisar siempre la redacción vigente.
Las ideas clave de la nueva ley son estas:
- El planeamiento municipal manda. Una vivienda solo puede destinarse a uso turístico si el ayuntamiento lo permite de forma expresa en esa zona. Los municipios tienen un plazo de adaptación de varios años y, mientras no ordenen este uso, las nuevas altas pueden quedar bloqueadas.
- Límites por municipio. La ley reserva la gran mayoría del suelo residencial para vivienda habitual, de modo que el número de viviendas vacacionales posibles en cada municipio es limitado.
- La declaración responsable caduca. Tiene una vigencia máxima de 5 años en Tenerife (10 en las islas verdes y municipios con reto demográfico). Al vencer, hay que presentar una nueva y volver a acreditar los requisitos.
- Vivienda nueva, espera. Según el texto aprobado, las viviendas de nueva construcción no pueden destinarse a uso vacacional hasta que pasen 10 años desde su construcción.
Traducido a la práctica: antes de pensar en muebles o fotos, tienes que saber si tu ayuntamiento (Adeje, Arona, Puerto de la Cruz, Santa Cruz, La Laguna…) admite hoy nuevas viviendas vacacionales en tu calle.
Requisitos de la licencia de vivienda vacacional en Tenerife
Los requisitos se agrupan en cuatro bloques. Si falla uno, la declaración responsable no se sostiene, aunque la presentes.
Requisitos urbanísticos
- Vivienda legal y con uso residencial acreditado: licencia o declaración de primera ocupación, o cédula de habitabilidad en inmuebles antiguos.
- Compatibilidad con el planeamiento: el uso turístico debe estar permitido en la parcela según la ordenación municipal.
- No ser vivienda protegida: las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública no pueden destinarse a uso turístico.
- Suelo adecuado: la ley se centra en viviendas en suelo residencial. Los complejos en suelo turístico de zonas como Playa de las Américas o Costa Adeje pueden tener reglas propias (por ejemplo, unidad de explotación), así que consulta el caso concreto.
Requisitos técnicos de la vivienda
La ley fija unos requisitos técnicos transitorios hasta que se apruebe el reglamento de clasificación. Entre ellos:
- Superficie útil mínima y número de baños en función de las plazas.
- Certificado de eficiencia energética con una calificación mínima.
- Agua caliente sanitaria con energía solar u otra renovable cuando sea técnica y normativamente viable.
- Condiciones de accesibilidad, seguridad y equipamiento: mobiliario, menaje, ropa de cama, botiquín e información para el huésped.
Como estas cifras se han modificado en 2026, confirma los valores exactos con el Cabildo o con un técnico antes de hacer obras.
Requisitos de la comunidad de propietarios
Aquí hay dos normas que se suman:
- Estatal: desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige que la comunidad apruebe expresamente, por mayoría de tres quintos, el inicio de una nueva actividad de alquiler turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
- Autonómica: la Ley 6/2025 impide ejercer la actividad si los estatutos o un acuerdo válido de la junta la prohíben.
Si vas a dar de alta un piso en un edificio, revisa estatutos y actas antes de nada. Lo explicamos con detalle en la guía sobre la comunidad de propietarios y el alquiler turístico.
Requisitos de la persona titular
- Identificar a la persona propietaria y a la explotadora (si es distinta, por ejemplo, una empresa gestora).
- Contar con un seguro que cubra la responsabilidad civil de la actividad: en la práctica es imprescindible.
- Cumplir con el registro de viajeros ante el Ministerio del Interior (SES.Hospedajes) en cada estancia.
- Darte de alta en las obligaciones fiscales correspondientes (IRPF o IRNR si no resides en España, e IGIC). Revísalo con tu asesor antes de la primera reserva.
Paso a paso para sacar la licencia de vivienda vacacional
Este es el orden lógico para una vivienda vacacional nueva en Tenerife en 2026:
- Consulta urbanística en el ayuntamiento. Pregunta si el uso turístico de viviendas está ordenado y permitido en tu zona y si hay cupo disponible. Es el paso que más altas frena hoy.
- Revisa la comunidad. Estatutos, actas y, si el edificio no tenía antes esta actividad, acuerdo de tres quintos de la junta.
- Prepara la vivienda y la documentación. Nota simple o título de propiedad, referencia catastral, documento de primera ocupación, planos o croquis con superficies, certificado energético, seguro y datos de la persona titular.
- Presenta la declaración responsable ante el Cabildo de Tenerife, a través de su sede electrónica, con toda la documentación que te pida el modelo vigente.
- Inscripción en el Registro General Turístico de Canarias. El Cabildo registra la actividad y obtienes el número de vivienda vacacional (empieza por VV).
- Ten en cuenta el cambio en el registro estatal. Desde el 1 de julio de 2025 también se exigía un número del Registro Único de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024), pero el Tribunal Supremo anuló ese procedimiento en mayo de 2026 por invadir competencias autonómicas. Hoy el número que cuenta es el del registro canario; te lo explicamos en qué pasó con el registro único de arrendamientos de corta duración.
- Publica tus anuncios con el número VV visible y activa el registro de viajeros, las hojas de reclamaciones y el resto de obligaciones de funcionamiento.
- Apunta la fecha de caducidad. Cinco años pasan rápido; prepara la renovación con margen.
Resumen de trámites y organismos
| Trámite | Dónde se hace | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Consulta de compatibilidad urbanística | Ayuntamiento | Saber si puedes destinar la vivienda a uso turístico |
| Acuerdo de la comunidad (3/5) | Junta de propietarios | Cumplir la Ley de Propiedad Horizontal en altas nuevas |
| Declaración responsable | Cabildo de Tenerife | Iniciar la actividad de vivienda vacacional |
| Número VV | Registro General Turístico de Canarias | Acreditar la inscripción y mostrarla en Airbnb, Booking o Vrbo |
| Registro de viajeros | SES.Hospedajes (Ministerio del Interior) | Comunicar los datos de cada huésped |
Si ya tenías vivienda vacacional antes de la Ley 6/2025
Si tu vivienda ya estaba inscrita con el régimen anterior, no tienes que cerrar: puedes seguir operando con tu declaración responsable dentro del régimen transitorio que prevé la ley. Eso sí, tendrás que ir adaptándote a los nuevos requisitos y, cuando caduque, renovar con las reglas actuales.
La ley abre además una vía importante: la declaración responsable de uso turístico consolidado, que se presenta ante el ayuntamiento (no ante el Cabildo) dentro de un plazo máximo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley. Solo pueden presentarla quienes sean a la vez propietarios del inmueble y titulares de la declaración de vivienda vacacional; un explotador que no sea dueño no puede hacerlo. Algunos ayuntamientos, como el de Santa Cruz de Tenerife, ya tienen el trámite en su sede electrónica; consulta si el tuyo lo ha habilitado.
Si estás pensando en comprar una vivienda que ya funciona como vacacional, no des por hecho que la actividad sigue automáticamente contigo. Pide el número de registro, la fecha de la declaración, el acuerdo de la comunidad y consulta en qué condiciones podrías continuar tras la compra.
Errores habituales al tramitar la licencia en Tenerife
- Comprar dando por hecho que habrá licencia. Con la nueva ley, eso depende del planeamiento de cada municipio y de los cupos.
- Olvidar a la comunidad. Un acuerdo en contra puede tumbar la actividad aunque el Cabildo haya registrado la vivienda.
- Guiarte por información desfasada. El número del registro único estatal dejó de ser exigible tras la sentencia del Supremo, y la ley canaria ya se ha reformado una vez: comprueba siempre la normativa vigente.
- Anunciar antes de tener el número VV. Es de las infracciones más fáciles de detectar, y las plataformas ya cruzan datos con la administración.
- No planificar la renovación. Una declaración caducada equivale, a efectos prácticos, a no tener licencia.
Conclusión: la licencia es el primer paso, no un trámite menor
La licencia de vivienda vacacional en Tenerife se ha convertido en la pieza que decide si hay negocio o no. Resumiendo:
- Confirma primero con tu ayuntamiento que el uso turístico está permitido en tu zona.
- Asegura el visto bueno de la comunidad si vives en un edificio.
- Presenta la declaración responsable ante el Cabildo con la documentación técnica al día.
- Obtén el número VV y muéstralo en todos tus anuncios.
- Si ya tenías vivienda vacacional, estudia la declaración de uso turístico consolidado antes de que venza el plazo.
Una vez resuelta la parte legal, el siguiente paso es comprobar si los números salen; lo explicamos en nuestro análisis de la rentabilidad del alquiler vacacional en Tenerife. Y si prefieres no enfrentarte solo al papeleo, en Dialez te acompañamos en la tramitación de la licencia y en la gestión integral del alquiler turístico en Tenerife. Si todavía estás buscando vivienda, confirma el uso turístico antes de hacer una oferta; puedes consultarnos a través de nuestra inmobiliaria en Tenerife.
