El registro único de arrendamientos de corta duración fue obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para anunciar viviendas turísticas y de temporada en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. Pero en mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro por invadir competencias autonómicas. Hoy el número estatal ya no es exigible, aunque siguen en vigor la licencia de cada comunidad autónoma, la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de las plataformas. Aquí tienes qué era, qué ha cambiado exactamente y qué tienes que hacer ahora.
Qué era el registro único de arrendamientos de corta duración
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó un procedimiento estatal para identificar cada alojamiento que se alquilara por periodos cortos. Se aprobó para aplicar en España el Reglamento (UE) 2024/1028, que regula la recogida y el intercambio de datos de los alquileres de corta duración en toda la Unión.
El sistema funcionaba así:
- El propietario solicitaba, por vía electrónica, un número de registro único (conocido como NRUA) en el Registro de la Propiedad donde estaba inscrita la vivienda. En el caso de algunos bienes muebles, como embarcaciones, se tramitaba en el Registro de Bienes Muebles.
- El número se anotaba en la finca y distinguía entre alquiler turístico y no turístico.
- Para mantenerlo vigente, había que presentar cada año una declaración con los arrendamientos realizados.
- La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, conectaba ese sistema con las plataformas, que debían mostrar el número en cada anuncio.
Qué alquileres afectaba
| Tipo de alquiler | ¿Afectaba? | Ejemplo |
|---|---|---|
| Vivienda turística completa | Sí | Apartamento en Costa Adeje alquilado por semanas |
| Alquiler turístico por habitaciones | Sí | Habitación en un piso de Madrid o Barcelona |
| Alquiler de temporada (no turístico) | Sí | Estudiante o trabajador desplazado durante unos meses |
| Alquiler de vivienda habitual | No | Contrato de larga duración bajo la LAU |
La inclusión del alquiler de temporada fue una de las novedades más polémicas, porque hasta entonces esos contratos no pasaban por ningún registro.
Cronología: del 1 de julio de 2025 a la sentencia del Supremo
| Fecha | Qué pasó |
|---|---|
| Diciembre de 2024 | Se aprueba el Real Decreto 1312/2024 |
| 2 de enero de 2025 | Entra en vigor |
| 1 de julio de 2025 | El número de registro pasa a ser obligatorio para anunciar en plataformas |
| 19 de mayo de 2026 | El Tribunal Supremo anula el procedimiento de registro único (sentencia 620/2026) |
| 20 de mayo de 2026 | Empieza a aplicarse en toda la UE el Reglamento (UE) 2024/1028 |
| Junio de 2026 | El fallo se publica en el BOE y la anulación produce efectos generales |
Qué anuló exactamente el Tribunal Supremo
La sentencia resolvió un recurso de la Generalitat Valenciana. El Supremo concluyó que el Estado no tenía competencia para crear un registro nacional que se superponía a los registros autonómicos de viviendas turísticas ya existentes. En los días siguientes resolvió en la misma línea otros recursos, como el presentado por asociaciones de apartamentos turísticos de Cataluña.
Lo que se anuló:
- El procedimiento de registro único en el Registro de la Propiedad.
- La obligación de obtener el número estatal para anunciar en plataformas.
- La declaración anual de arrendamientos ligada a ese número.
Lo que sigue vigente:
- La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
- Las obligaciones de las plataformas de transmitir datos a las administraciones.
- La remisión de información con fines estadísticos.
En resumen: desaparece el número estatal, pero no el control. Las administraciones siguen recibiendo datos de los anuncios y de la actividad a través de las plataformas.
Qué sigue siendo obligatorio si alquilas por días o por temporada
La licencia o registro autonómico
El número estatal nunca sustituyó a la licencia autonómica: se sumaba a ella. Con la anulación, el título habilitante de tu comunidad autónoma vuelve a ser la referencia principal.
En Canarias, una vivienda vacacional necesita su título habilitante y su inscripción en el Registro General Turístico, con los requisitos endurecidos por la Ley 6/2025 de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas. Te lo explicamos paso a paso en cómo conseguir la licencia de vivienda vacacional en Tenerife.
Además, desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige el voto favorable de tres quintas partes de la comunidad para iniciar una nueva actividad de vivienda turística. Lo analizamos en la comunidad de propietarios y el alquiler turístico.
El registro de viajeros
La sentencia no toca el Real Decreto 933/2021: sigues teniendo que registrar a tus huéspedes y comunicar sus datos al Ministerio del Interior a través de SES.Hospedajes en un plazo máximo de 24 horas.
Las obligaciones fiscales
Tus ingresos se siguen declarando igual, y las plataformas siguen informando a Hacienda de lo que cobras. La anulación del registro no cambia nada en este terreno.
El número en los anuncios de las plataformas
El Reglamento europeo obliga a las plataformas a permitir que los anfitriones muestren su número de registro allí donde exista un procedimiento de registro, y a hacer esfuerzos razonables para verificarlo. Tras la sentencia, el número relevante es el de la comunidad autónoma. Revisa que tu anuncio muestre el correcto y que coincida con tu inscripción.
En el alquiler de temporada, la situación es menos clara: muchas comunidades no tienen un registro específico para estos contratos. Si alquilas por meses, sigue de cerca las indicaciones de tu plataforma y de tu comunidad autónoma. Si dudas sobre qué modalidad te conviene, compara las opciones en alquiler de temporada, turístico o de larga estancia.
Cómo afecta la anulación en Tenerife y el resto de Canarias
En Canarias el impacto práctico es menor de lo que parece, porque la vivienda vacacional ya tenía su propio registro autonómico antes del Real Decreto 1312/2024. Durante un año, muchos propietarios de Costa Adeje, Los Cristianos, Puerto de la Cruz o Maspalomas tuvieron que convivir con dos números: el autonómico y el estatal. Ahora vuelven a depender solo del primero.
Eso no significa que el control sea menor. La Ley 6/2025 ha endurecido los requisitos para las nuevas viviendas vacacionales y da un papel central al planeamiento de cada ayuntamiento. Si tu vivienda está en una zona turística del sur de Tenerife o de Gran Canaria, revisa también si el planeamiento municipal permite el uso vacacional antes de invertir en equiparla.
Qué pasa si no tenías (o no tienes) el número de registro
Mientras estuvo en vigor, entre julio de 2025 y la publicación de la sentencia, un anuncio sin número válido podía ser retirado por la plataforma, y la revocación del número obligaba a eliminarlo.
Ahora, nadie puede exigirte el número estatal para anunciar tu vivienda. Pero eso no significa que puedas alquilar sin más:
- Si no tienes el título habilitante autonómico, te expones a las sanciones de tu comunidad (en Canarias, la normativa turística prevé multas importantes) y a que la plataforma retire el anuncio.
- Si ya obtuviste el NRUA, no has hecho nada mal. Consulta con tu registro o con un asesor si conviene hacer algún trámite con la anotación.
- Si pagaste por la inscripción o por las declaraciones anuales, valora con un abogado si te compensa reclamar.
Qué hacer ahora: checklist para propietarios
- Comprueba tu título habilitante autonómico y que la vivienda esté inscrita en el registro turístico correspondiente.
- Revisa tus anuncios en Airbnb, Booking y Vrbo: que muestren el número autonómico correcto.
- Confirma que la comunidad de propietarios no se opone, sobre todo si empezaste la actividad después de abril de 2025.
- Cumple el registro de viajeros en cada reserva.
- Declara todos los ingresos, porque Hacienda ya recibe los datos de las plataformas.
- Sigue la actualidad normativa: no se descarta que el Estado o las comunidades busquen nuevas fórmulas de registro.
Si tienes una vivienda en Tenerife y prefieres no pelearte con estos cambios, nuestra gestión de alquiler turístico en Tenerife se ocupa de anuncios, reservas y huéspedes, y te ayuda con la tramitación de la licencia. También gestionamos alquiler turístico en otras zonas de España.
Conclusión
El registro único de arrendamientos de corta duración tuvo una vida corta: obligatorio desde julio de 2025 y anulado por el Supremo en mayo de 2026. Para ti, como propietario, el cambio práctico es que ya no necesitas el número estatal, pero todo lo demás sigue en pie: licencia autonómica, permiso de la comunidad cuando corresponda, registro de viajeros, impuestos y control a través de las plataformas.
La normativa del alquiler de corta duración cambia rápido. Antes de anunciar o de modificar tu actividad, confirma los requisitos vigentes con tu ayuntamiento, tu Cabildo o tu comunidad autónoma. Y si lo que buscas es tranquilidad sin gestiones, el alquiler garantizado de larga estancia es otra alternativa a valorar.
