¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico? Sí. Desde 2019, la junta puede limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos con el voto de tres quintas partes de los propietarios, y el Tribunal Supremo confirmó en 2024 que eso incluye la prohibición total. Además, desde el 3 de abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, la regla se ha dado la vuelta: si quieres empezar un nuevo piso turístico en un edificio en propiedad horizontal, necesitas la aprobación expresa de la comunidad.
Aquí te explicamos cómo funciona la mayoría de 3/5, qué pasa con las viviendas que ya tenían licencia, qué es el recargo de hasta el 20% en los gastos comunes y cómo actuar tanto si quieres alquilar como si quieres impedirlo.
Qué dice la ley: el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
De 2019 a 2024: limitar, condicionar… y prohibir
El Real Decreto-ley 7/2019 añadió el apartado 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Hasta entonces, cambiar los estatutos para vetar los pisos turísticos exigía unanimidad; desde ese momento bastan las tres quintas partes.
Durante años se discutió si "limitar o condicionar" permitía también prohibir. El Tribunal Supremo zanjó el debate en dos sentencias de Pleno del 3 de octubre de 2024: la comunidad puede prohibir la actividad turística con esa mayoría.
Desde el 3 de abril de 2025: la Ley Orgánica 1/2025
La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, modificó la LPH en su disposición final cuarta. Los cambios clave son:
- Nuevo artículo 7.3: el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad, en los términos del artículo 17.12.
- Artículo 17.12 reformado: la mayoría de 3/5 sirve para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, y para fijar cuotas especiales de gastos de hasta un 20% más. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
- Nueva disposición adicional: protege a quienes ya ejercían la actividad legalmente antes de la entrada en vigor.
| Situación | Antes del 3 de abril de 2025 | Desde el 3 de abril de 2025 |
|---|---|---|
| Empezar un piso turístico nuevo | Posible salvo prohibición en estatutos o acuerdo de 3/5 | Requiere aprobación expresa de la junta por 3/5 |
| Prohibir o limitar la actividad | Acuerdo de 3/5 (desde 2019) | Acuerdo de 3/5; la ley ya menciona expresamente la prohibición |
| Recargo en gastos comunes | Hasta un 20% más, con 3/5 | Igual: hasta un 20% más, con 3/5 |
| Pisos turísticos que ya funcionaban legalmente | — | Pueden continuar; los acuerdos no son retroactivos |
Cómo se calcula la mayoría de 3/5
Es una doble mayoría sobre el total de la comunidad, no sobre los asistentes a la junta:
- Tres quintas partes del total de propietarios, y además
- que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Por ejemplo, en un edificio de 20 viviendas con cuotas iguales del 5%, hacen falta 12 votos a favor que sumen al menos el 60% de las cuotas. Si las cuotas son desiguales, hay que comprobar las dos condiciones por separado.
Los ausentes debidamente citados cuentan como votos favorables si, una vez notificados del acuerdo, no expresan su desacuerdo por escrito al secretario en 30 días naturales (artículo 17.8 LPH). Por eso es tan importante convencer a los presentes como notificar bien a quienes no fueron.
Una vez aprobado, el acuerdo consta en el libro de actas. Si modifica los estatutos, conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que afecte también a quienes compren una vivienda del edificio en el futuro.
¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya tenían licencia?
Si ejercías la actividad legalmente, conforme a la normativa turística de tu comunidad autónoma (con licencia, declaración responsable o inscripción en el registro turístico), antes del 3 de abril de 2025, la nueva exigencia de autorización previa no se te aplica y puedes continuar.
Además, un acuerdo posterior de prohibición no puede aplicarse hacia atrás: como regla general, afecta a quienes quieran empezar después, no a quien ya estaba operando de forma regular.
Matices importantes:
- La protección es para quien estaba en regla. Un piso turístico ilegal antes de 2025 no queda "legalizado" por haber empezado antes.
- Si tus estatutos inscritos ya contenían una prohibición clara cuando empezaste, la situación es distinta: los tribunales han analizado estos casos según la redacción concreta de cada cláusula.
- La comunidad sigue pudiendo exigir el cumplimiento de las normas de convivencia y actuar contra actividades molestas, tengas o no licencia previa.
- Tu licencia sigue dependiendo también de la normativa autonómica y municipal, que puede cambiar por su cuenta (en Canarias, por ejemplo, la Ley 6/2025 fijó nuevas condiciones).
Cuotas especiales: hasta un 20% más de gastos comunes
Con la misma mayoría de 3/5, la junta puede aprobar para la vivienda turística una cuota especial de gastos o un aumento de su participación en los gastos comunes, con un tope del 20%.
Un ejemplo sencillo: si pagas 100€ al mes de comunidad, el recargo máximo te dejaría en 120€ al mes. La justificación habitual es el mayor uso de ascensor, portería, limpieza de zonas comunes o consumo de agua.
Dos límites:
- No es retroactivo: se aplica desde que se adopta el acuerdo.
- No puede superar el 20%, ni disfrazarse de derrama para cobrar más.
Si quieres alquilar tu piso como turístico: cómo actuar
- Revisa estatutos y actas. Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad y consulta el libro de actas: puede haber ya una prohibición inscrita o un acuerdo previo.
- Comprueba la normativa autonómica y municipal antes de pedir el voto: zonificación, licencia o declaración responsable y requisitos técnicos. Si estás en Tenerife, tienes el detalle en licencia de vivienda vacacional en Tenerife.
- Pide que se incluya el punto en el orden del día. Cualquier propietario puede solicitarlo por escrito al presidente (artículo 16.2 LPH).
- Presenta una propuesta que tranquilice a los vecinos: límite de huéspedes, normas de convivencia visibles, teléfono de contacto 24 horas, limpieza tras cada salida, seguro de responsabilidad civil y, si ayuda, aceptación voluntaria de un recargo.
- Consigue el acuerdo en acta y, si es posible, que se inscriba.
- Tramita la licencia y el resto de obligaciones de tu comunidad autónoma. Recuerda que el registro único estatal fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026; te lo explicamos en qué ha pasado con el registro único de alquiler de corta duración.
- Gestiona bien desde el primer día. La mejor forma de conservar el apoyo de la comunidad es que no haya quejas. Si no puedes estar encima, una gestión integral del alquiler turístico como la de Dialez (desde el 15% por reserva, sin cuotas fijas) se ocupa de check-in, limpieza, mantenimiento y huéspedes. Y revisa las coberturas de tu seguro de hogar y responsabilidad civil.
Si eres vecino y quieres prohibirlo o limitarlo
- Redacta el acuerdo con precisión: prohibición total, limitación (por ejemplo, por número de viviendas o por plantas) o condiciones (horarios de entrada, uso de zonas comunes).
- Vota con la doble mayoría de 3/5 y notifica correctamente a los ausentes.
- Inscribe el acuerdo en el Registro de la Propiedad.
- Ante un piso turístico sin autorización, el presidente puede requerir al propietario que cese. Si no lo hace, la junta puede autorizar una acción de cesación (artículo 7.2 LPH): el juez puede ordenar el cese, fijar una indemnización y, en casos graves, privar del uso de la vivienda hasta tres años. También puedes avisar a la administración turística de tu comunidad autónoma.
Si la comunidad dice que no: alternativas
Un "no" de la junta no significa que tu piso tenga que quedarse vacío. El alquiler de temporada (por trabajo, estudios o salud) no está sujeto a esta autorización, y la larga estancia te da ingresos estables con poca gestión. Si no quieres preocuparte por impagos, el alquiler garantizado incluye seguro de impago sin coste adicional. Comparamos las tres opciones en alquiler de temporada, turístico o de larga estancia.
Resumen
- Sí, la comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler turístico con la doble mayoría de 3/5, y así lo confirmó el Supremo en 2024.
- Desde el 3 de abril de 2025, un piso turístico nuevo en propiedad horizontal necesita aprobación expresa de la junta por 3/5.
- Quien ya operaba legalmente antes de esa fecha puede continuar: los acuerdos no son retroactivos.
- La comunidad puede fijar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes, solo hacia el futuro.
- Antes de invertir, revisa estatutos, actas y normativa autonómica, y presenta a tus vecinos una propuesta seria.
