¿Cuánto se gana con un alquiler turístico en Tenerife? Como referencia orientativa, un apartamento de 1-2 dormitorios bien situado en una zona turística puede generar de media entre 1.200 € y 3.000 € brutos al mes a lo largo del año. Después de comisiones y gastos, la rentabilidad del alquiler vacacional en Tenerife suele quedar en una horquilla aproximada del 4% al 7% neto anual sobre el valor de la vivienda, antes de impuestos. Es más que el alquiler de larga estancia, pero con más trabajo, más gastos y más riesgo regulatorio.
En este artículo verás rangos de ingresos por zona y tipo de vivienda, los gastos reales que hay que restar y un ejemplo de cálculo neto completo.
Cuánto se gana con un alquiler turístico en Tenerife: rangos orientativos
Los ingresos dependen de dos variables: la tarifa media por noche y la ocupación. Esta tabla recoge rangos orientativos para viviendas bien presentadas y gestionadas. No son datos oficiales: varían mucho según la ubicación exacta, las vistas, la piscina o la antigüedad del edificio, así que contrástalos con anuncios actuales de tu zona.
| Tipo de vivienda | Zona | Tarifa media orientativa | Ocupación orientativa | Ingresos brutos anuales |
|---|---|---|---|---|
| Estudio o 1 dormitorio | Sur (Costa Adeje, Las Américas, Los Cristianos) | 75-120 €/noche | 65-80% | 18.000-35.000 € |
| 2 dormitorios | Sur | 110-180 €/noche | 65-80% | 26.000-52.000 € |
| Villa o casa con piscina | Sur y oeste (La Caleta, Golf del Sur, Los Gigantes) | 220-450 €/noche | 55-75% | 44.000-120.000 € |
| 1-2 dormitorios | Norte (Puerto de la Cruz, La Orotava) | 60-110 €/noche | 55-75% | 12.000-30.000 € |
| 1-2 dormitorios | Área metropolitana (Santa Cruz, La Laguna) | 60-100 €/noche | 55-75% | 12.000-27.000 € |
Cifras sin IGIC y antes de comisiones y gastos.
Si quieres profundizar en qué zona encaja mejor con tu presupuesto y tu tipo de huésped, lo analizamos en la guía de mejores zonas para alquiler vacacional en Tenerife.
De qué depende la rentabilidad de un alquiler vacacional en Tenerife
Ocupación y estacionalidad
Tenerife tiene una ventaja clara frente a otros destinos: demanda los doce meses. En el sur, la temporada fuerte es el invierno europeo (de noviembre a abril), con británicos, nórdicos, alemanes, belgas y holandeses que huyen del frío. En verano entra el turismo nacional y las familias. El norte y el área metropolitana tienen una demanda más repartida, pero con tarifas algo más bajas.
Tarifa media y precios dinámicos
Dos apartamentos iguales pueden facturar cantidades muy distintas según cómo se fijen los precios. Subir tarifas en Navidad, Carnaval o Semana Santa y ajustar en semanas flojas marca varios puntos de diferencia al año.
Duración media de las estancias
En invierno son habituales las estancias de dos semanas o más. Menos rotación significa menos limpiezas, menos desgaste y menos huecos en el calendario. Es uno de los motivos por los que el sur de Tenerife suele rendir bien.
Situación legal de la vivienda
Es el factor que más ha cambiado. Con la Ley 6/2025 de Canarias, no todas las viviendas pueden destinarse a uso turístico, y las nuevas altas dependen del planeamiento de cada ayuntamiento. Antes de hacer números, revisa los requisitos de la licencia de vivienda vacacional en Tenerife.
Gastos de un alquiler vacacional que tienes que restar
Muchos cálculos que circulan por internet solo miran los ingresos. Estos son los gastos que de verdad aparecen:
- Comisiones de las plataformas. Dependen del canal y de la modalidad de tarifa: en la práctica, entre un 3% y un 15-18% de cada reserva.
- Gestión profesional, si la contratas: suele ser un porcentaje de cada reserva.
- Limpieza y lavandería. Normalmente se cubren con la tarifa de limpieza que paga el huésped, pero conviene revisar que no se quede corta.
- Suministros: luz, agua e internet (en vacacional los paga el propietario).
- Comunidad de propietarios, más alta en complejos con piscina y jardines.
- IBI y tasa de basura.
- Seguro adaptado al uso vacacional.
- Mantenimiento y reposición: toallas, sábanas, menaje, pequeñas averías, pintura.
- Equipamiento inicial: mobiliario, electrodomésticos y decoración (se amortiza en varios años).
- Impuestos: IRPF (o IRNR si no resides en España) e IGIC.
Ejemplo de cálculo neto con una comisión de gestión del 15%
Supongamos un apartamento de 1 dormitorio en Costa Adeje, con piscina comunitaria, valorado en 260.000 €. Las cifras son un ejemplo ilustrativo:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos: 105 €/noche × 270 noches (74% de ocupación) | 28.350 € |
| Comisiones de plataformas (12% medio) | −3.402 € |
| Gestión integral (15% de las reservas) | −4.253 € |
| Suministros (luz, agua, internet) | −1.800 € |
| Comunidad de propietarios | −1.200 € |
| IBI y basura | −450 € |
| Seguro | −300 € |
| Mantenimiento y reposición | −1.200 € |
| Resultado neto antes de impuestos | 15.745 € |
La limpieza no aparece porque se repercute al huésped en cada reserva. Con estos números:
- Rentabilidad bruta: 28.350 € / 260.000 € = 10,9%.
- Rentabilidad neta antes de impuestos: 15.745 € / 260.000 € = 6,1%.
- En la práctica, unos 1.300 € netos al mes de media, con la gestión delegada.
Fíjate en el peso de cada variable: con la misma tarifa, bajar la ocupación al 60% (219 noches) deja los ingresos en unos 23.000 € y el neto en torno a 11.800 € (4,6%). Por eso la ocupación es la palanca más importante.
¿Y los impuestos?
El rendimiento neto tributa en el IRPF si resides en España. A diferencia del alquiler de vivienda habitual, el alquiler turístico no tiene derecho a la reducción del 50% (o superior) sobre el rendimiento neto. A cambio, puedes deducir la amortización del inmueble (con carácter general, el 3% del valor de la construcción) y del mobiliario, lo que rebaja la base.
Si no resides en España, tributas por el IRNR: residentes en la UE y el EEE, al 19% con deducción de gastos; resto de países, al 24% sobre los ingresos íntegros. Además, el alquiler vacacional en Canarias está, por regla general, sujeto a IGIC, que se repercute en el precio al huésped. Lo desarrollamos en el artículo sobre impuestos del alquiler vacacional en Canarias; para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal.
Alquiler vacacional o larga estancia en Tenerife: comparación
Con el mismo apartamento de 55 m² en Costa Adeje, veamos la alternativa. Según los principales portales, el alquiler de larga estancia en el sur de Tenerife suele moverse entre 15 y 20 €/m² al mes; tomamos 17 €/m², unos 935 €/mes.
| Criterio | Alquiler vacacional | Larga estancia |
|---|---|---|
| Ingresos brutos anuales | 28.350 € | 11.220 € |
| Gastos a cargo del propietario | Suministros, comunidad, IBI, seguro, reposición, plataformas y gestión | Comunidad, IBI, seguro y mantenimiento (~2.500 €) |
| Resultado neto antes de impuestos | ~15.700 € | ~8.700 € |
| Rentabilidad neta antes de impuestos | ~6,1% | ~3,4% |
| Fiscalidad en IRPF | Sin reducción por alquiler | Reducción general del 50% si es vivienda habitual del inquilino |
| Dedicación | Alta (o gestora) | Baja |
| Riesgo principal | Regulatorio y de ocupación | Impago y duración del contrato |
| Uso propio de la vivienda | Sí, bloqueando fechas | No |
La diferencia antes de impuestos es clara, pero se estrecha después de impuestos gracias a la reducción del alquiler de vivienda habitual (Ley 12/2023). Y hay factores que no salen en la tabla: la tranquilidad, el tiempo y la estabilidad regulatoria.
Si tu vivienda no puede destinarse a uso turístico o prefieres olvidarte de huéspedes, el alquiler garantizado en Tenerife es una alternativa con renta estable y seguro de impago incluido. También existe una vía intermedia, el alquiler de temporada, con reglas propias.
Cómo calcular la rentabilidad de tu vivienda en 4 pasos
- Estima la tarifa media revisando viviendas comparables en tu misma zona y temporada, no la media de la isla.
- Aplica una ocupación prudente: mejor quedarte corto (60-65%) que sobreestimar.
- Resta todos los gastos de la lista anterior, incluida la gestión aunque pienses hacerlo tú: tu tiempo también cuenta.
- Divide el neto entre el valor de la vivienda (o entre lo que te costó, si quieres medir tu inversión real) y compáralo con la larga estancia.
Si estás pensando en comprar para invertir, incluye también el coste de la financiación; revisar las condiciones de una hipoteca en Tenerife antes de cerrar números cambia mucho el resultado.
Resumen: qué esperar de un alquiler vacacional en Tenerife
- Un apartamento de 1-2 dormitorios en zona turística puede generar, orientativamente, 1.200-3.000 € brutos al mes de media.
- La rentabilidad neta antes de impuestos suele moverse entre el 4% y el 7%, frente al 3-4% de la larga estancia.
- La ocupación es la palanca que más mueve el resultado; la licencia, la condición sin la que nada funciona.
- Haz siempre el cálculo neto, con todos los gastos y una ocupación conservadora.
Si quieres aplicar estos números a tu vivienda concreta, en Dialez podemos revisarlos contigo antes de empezar con la gestión del alquiler turístico en Tenerife, que parte del 15% por reserva y sin cuotas fijas.
