Si vas a vender tu casa, conviene que sepas cuanto antes qué impuestos al vender una vivienda te corresponden como vendedor, porque pueden cambiar mucho el dinero que te llevas. En España son, básicamente, dos: la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento, y el IRPF por la ganancia patrimonial, que pagas en tu declaración de la Renta. Si no resides en España, el IRPF se sustituye por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y el comprador te retendrá un 3% del precio.
Te explicamos cómo se calcula cada uno en 2026, qué exenciones existen y cómo queda todo en un ejemplo completo, con tabla resumen al final.
Qué impuestos se pagan al vender una vivienda
Antes de entrar en detalle, este es el mapa general:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): grava el aumento de valor del suelo durante los años en que has sido propietario. La paga el vendedor.
- IRPF: grava la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó la vivienda. Se declara en la Renta del año siguiente.
- IRNR (solo no residentes): sustituye al IRPF, con un tipo fijo del 19% y una retención del 3% que practica el comprador.
Lo que no pagas tú es el impuesto de la compra. En una vivienda de segunda mano, el comprador abona el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general es, por ejemplo, del 6% en Madrid, del 6,5% en Canarias o del 10% en Cataluña.
Plusvalía municipal al vender una vivienda
La plusvalía municipal es un impuesto local: cada ayuntamiento fija sus coeficientes y su tipo dentro de los límites de la ley estatal. Por eso vender un piso en Santa Cruz de Tenerife, en Alicante o en el barrio de Salamanca de Madrid no cuesta lo mismo, aunque el precio sea parecido.
Qué cambió con la reforma de 2021
En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional anuló el antiguo sistema de cálculo, porque daba siempre por hecha una ganancia y la cuantificaba con una fórmula objetiva, sin atender a la revalorización real del suelo. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, reformó el impuesto, que desde entonces funciona así:
- Si no hay incremento de valor (vendes por menos de lo que compraste), no pagas. Tendrás que acreditarlo con las escrituras.
- Si hay ganancia, se puede calcular por el método objetivo o por el método real, y tienes derecho a pagar por el que te resulte más favorable.
Método objetivo
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia.
El valor catastral del suelo aparece desglosado en el recibo del IBI. Los coeficientes máximos los fija la normativa estatal y se actualizan periódicamente; cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza fiscal sin superarlos. Sobre esa base se aplica el tipo municipal, que puede llegar como máximo al 30%.
Método real (estimación directa)
Base imponible = (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total).
Se toman los valores de las escrituras, sin sumar gastos, y solo tributa la parte de la ganancia que corresponde al suelo. Suele interesar cuando la ganancia real es pequeña para los años que llevas como propietario.
Plazo y exenciones de la plusvalía
- En una compraventa tienes 30 días hábiles desde la firma para presentarla o autoliquidarla, según el sistema de tu ayuntamiento.
- Está exenta la dación en pago de la vivienda habitual al banco, y también la transmisión en una ejecución hipotecaria, cuando se cumplen los requisitos legales.
- Si el vendedor es no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente, por lo que en notaría es habitual que el comprador retenga ese importe y la pague él.
IRPF: cómo tributa la ganancia al vender una vivienda
Lo que tributa en el IRPF no es el precio de venta, sino la ganancia.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición.
- Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos de la venta que pagas tú (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético…).
- Valor de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las mejoras que hayas hecho, como una reforma integral. El mantenimiento ordinario no cuenta.
Tres matices importantes:
- Si la vivienda ha estado alquilada, al valor de adquisición se le restan las amortizaciones, lo que aumenta la ganancia. Lo explicamos en la guía para vender un piso alquilado con inquilino.
- Si la heredaste, el valor de adquisición es el declarado en la herencia más sus gastos e impuestos; lo vemos a fondo en vender un piso heredado.
- Si compraste antes de 1995, puede aplicarse una reducción por los llamados coeficientes de abatimiento, con límites. Es un cálculo técnico: pídeselo a tu asesor.
Tramos del ahorro en 2026
La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos:
| Base liquidable del ahorro | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 30% |
La escala es progresiva: cada tipo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae en su tramo. Además, la tributación es individual: si la vivienda es de dos titulares al 50%, cada uno declara la mitad de la ganancia y ambos aprovechan los tramos más bajos.
Cuándo se declara y qué pasa si pierdes dinero
La venta se declara en la Renta del año siguiente. Si eres residente, no hay ningún pago a cuenta en el momento de la venta, así que reserva el dinero para no llevarte un susto en junio.
Si vendes con pérdidas, la pérdida patrimonial se compensa con otras ganancias de la base del ahorro; si sobra, con rendimientos del capital mobiliario (hasta el 25% de estos), y el resto puede aprovecharse en los cuatro años siguientes.
Exenciones: cuándo no pagas IRPF al vender tu vivienda
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual (en general, aquella en la que has vivido al menos tres años seguidos) y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, antes o después de la venta, la ganancia queda exenta.
- Si reinviertes todo, la exención es total.
- Si reinviertes una parte, la exención es proporcional: reinvertir la mitad deja exenta la mitad de la ganancia.
- Si tenías hipoteca, la cantidad a reinvertir es lo obtenido menos el préstamo pendiente que cancelas con la venta.
- Debes indicar en la declaración que te acoges a la reinversión, y la nueva vivienda tiene que convertirse de verdad en tu residencia habitual.
Ojo: la reinversión no te libra de la plusvalía municipal.
Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual (o la que lo fue en los dos años anteriores), la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir. Lo mismo ocurre con las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Además, los mayores de 65 pueden dejar exenta la ganancia de la venta de otros inmuebles, como una segunda residencia, si destinan el importe obtenido, hasta 240.000€, a constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses.
Dación en pago y ejecución hipotecaria
También está exenta la ganancia que surge al entregar la vivienda habitual al banco en dación en pago o en una ejecución hipotecaria, siempre que el deudor no tenga otros bienes suficientes para saldar la deuda. En este caso tampoco se paga plusvalía municipal.
Vendedor no residente: retención del 3%
Si no eres residente fiscal en España, algo frecuente entre propietarios de Costa Adeje, la Costa Blanca o la Costa Brava, el esquema cambia:
- El comprador retiene el 3% del precio en la firma y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes.
- Tú declaras la ganancia con el modelo 210, al tipo fijo del 19%, en los tres meses siguientes a que termine ese plazo de un mes.
- Si el 3% retenido supera el impuesto que te corresponde, pides la devolución de la diferencia; si se queda corto, ingresas lo que falte.
Ejemplo de cálculo completo
Imagina que compraste un piso en 2014 por 180.000€, con 14.000€ de impuestos y gastos de compra, y lo vendes en 2026 por 300.000€. No era tu vivienda habitual y no te aplicas ninguna exención.
1. Plusvalía municipal. El valor catastral total es de 120.000€, de los que 48.000€ corresponden al suelo (el 40%). Para el ejemplo suponemos un coeficiente de 0,10 para 12 años de tenencia y un tipo del 25%; los reales dependen de tu ayuntamiento.
- Método objetivo: 48.000 × 0,10 = 4.800€ de base → 4.800 × 25% = 1.200€.
- Método real: (300.000 − 180.000) × 40% = 48.000€ de base → 48.000 × 25% = 12.000€.
Pagas el método más favorable: 1.200€.
2. Ganancia patrimonial.
- Valor de transmisión: 300.000 − 10.890 (comisión del 3% + IVA) − 1.200 (plusvalía) − 410 (otros gastos) = 287.500€.
- Valor de adquisición: 180.000 + 14.000 = 194.000€.
- Ganancia: 287.500 − 194.000 = 93.500€.
3. IRPF.
- 6.000€ al 19% = 1.140€
- 44.000€ al 21% = 9.240€
- 43.500€ al 23% = 10.005€
- Total: 20.385€
Si el piso fuera de dos titulares al 50%, cada uno declararía 46.750€ y pagaría 9.697,50€: 19.395€ entre los dos, casi 1.000€ menos. Y si hubiera sido su vivienda habitual y reinvirtieran todo lo obtenido en otra, el IRPF sería cero (la plusvalía, no).
Tabla resumen de impuestos al vender una vivienda
| Impuesto | Quién lo paga | Qué grava | Tipo | Plazo |
|---|---|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Vendedor (lo ingresa el comprador si el vendedor no es residente) | Aumento de valor del suelo | Hasta el 30%, según ayuntamiento | 30 días hábiles desde la venta |
| IRPF | Vendedor residente | Ganancia patrimonial | Del 19% al 30%, por tramos | Renta del año siguiente |
| IRNR | Vendedor no residente | Ganancia patrimonial | 19% | Retención del 3% (modelo 211, un mes) y modelo 210 |
| IBI | Propietario a 1 de enero | Titularidad del inmueble | Según ayuntamiento | Prorrateo pactado en la escritura |
| ITP o IVA + AJD | Comprador | La adquisición | Según comunidad y tipo de vivienda | Según comunidad |
Cómo reducir legalmente lo que pagas
- Guarda todas las facturas de compra, reformas y venta: cada gasto justificado reduce la ganancia.
- Comprueba si puedes acogerte a la reinversión o a la exención para mayores de 65.
- Piensa en qué año vendes: la ganancia se suma a otras rentas del ahorro de ese ejercicio.
- Consulta a un asesor fiscal antes de firmar las arras.
Conclusión
Los impuestos al vender una vivienda se resumen en dos: la plusvalía municipal, que depende del suelo y de tu ayuntamiento, y el IRPF sobre la ganancia real, del 19% al 30%. Las exenciones pueden dejar el IRPF a cero, y si no eres residente cuenta con la retención del 3%.
Hacer estos números antes de anunciar el piso te ayuda a saber cuánto te quedará limpio. También pesa lo que pagas por venderlo: te lo contamos en cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso. Y si buscas ayuda con honorarios fijos, puedes ver cómo trabajamos para vender piso en Tenerife, vender piso en Madrid o vender tu piso en el resto de España.
