Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en 2026: comisiones, IVA y alternativas

Si te preguntas cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso, la respuesta corta es esta: en España lo habitual es una comisión de entre el 3% y el 5% del precio de venta, más IVA (el 21%, o IGIC en Canarias). En un piso de 250.000€, una comisión del 4% + IVA son 12.100€. No hay tarifas oficiales: cada agencia fija las suyas y se pueden negociar.

En esta guía te contamos de qué depende el porcentaje, quién paga la comisión, qué debería incluir, qué cambia si firmas en exclusiva y cuánto puedes ahorrar con una tarifa fija, con una tabla de ejemplos para pisos de 150.000€ a 600.000€.

Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso: rangos habituales

Los honorarios inmobiliarios son libres, pero el mercado se mueve en unos modelos bastante reconocibles:

• Comisión porcentual: la más extendida, normalmente entre el 3% y el 5% + IVA sobre el precio final de venta, no sobre el de salida.
• Honorarios mínimos: muchas agencias fijan un importe mínimo, de modo que en los pisos más baratos el porcentaje real acaba siendo mayor.
• Tarifa fija: un importe cerrado sea cual sea el precio. Es menos común, pero cada vez más propietarios la buscan.

Factores que influyen en la comisión

• Precio del piso: en viviendas caras es más fácil negociar un porcentaje bajo.
• Exclusiva o no: la exclusiva suele abaratar la comisión, porque la agencia tiene más seguridad de cobrar.
• Zona y demanda: no es lo mismo un piso muy buscado en el Eixample o en Chamberí que un apartamento en una zona con mucha oferta.
• Colaboración entre agencias: si la agencia comparte la operación con otras, reparte honorarios y a veces pide un porcentaje algo mayor.
• Servicios incluidos: fotografía profesional, tour virtual o home staging pueden encarecer la propuesta… o venir ya incluidos.

¿Quién paga la comisión: el vendedor o el comprador?

En la compraventa, la ley no dice quién tiene que pagarla: se paga lo que se pacte. En la práctica, en la mayoría de operaciones la paga el vendedor, que es quien encarga el servicio.

Conviene distinguir tres modelos:

1. Comisión a cargo del vendedor: el más habitual. El precio de venta ya lleva incorporados los honorarios.
2. Comisión a cargo del comprador: algunas agencias la cargan al comprador, lo que encarece la compra y puede restar interesados.
3. Doble comisión: la agencia cobra a las dos partes. Es legal si ambas lo aceptan por escrito, pero conviene saberlo desde el principio.

No lo confundas con el alquiler de vivienda: ahí la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda establece que los gastos de gestión inmobiliaria corren a cargo del arrendador. En la compraventa no existe una regla equivalente.

¿En qué momento se paga?

Lo más común es pagar al firmar la escritura en notaría. Algunas agencias facturan una parte al firmar el contrato de arras. Léelo en la hoja de encargo y comprueba qué pasa si la operación se cae por causas ajenas a ti.

Qué incluye la comisión de una inmobiliaria

Una comisión razonable no paga solo "poner un anuncio". Como mínimo, debería cubrir:

• Valoración del piso con datos reales de la zona (ventas cerradas, no solo precios de anuncio).
• Preparación: consejos de presentación, reportaje fotográfico profesional, plano y, cada vez más, tour virtual 360°.
• Publicación en los principales portales (Idealista, Fotocasa, Habitaclia) y difusión entre su cartera de compradores.
• Filtro de compradores: comprobar su solvencia y si tienen la financiación encaminada.
• Gestión de visitas y seguimiento de cada interesado.
• Negociación del precio y de las condiciones.
• Contrato de arras y revisión de la documentación.
• Acompañamiento hasta la notaría.

Lo que normalmente no incluye: el certificado energético, la cancelación registral de la hipoteca, los impuestos de la venta o los servicios de gestoría. Si quieres saber qué papeles tendrás que reunir, tienes la lista completa en nuestra guía de documentos para vender un piso.

Exclusiva o sin exclusiva: diferencias en la comisión

Es la decisión que más condiciona lo que pagas y cómo se trabaja tu piso.

Cláusulas que debes revisar antes de firmar

• Duración y prórroga: evita las renovaciones automáticas sin preaviso.
• Venta directa: ¿pagas si encuentras tú al comprador?
• Cláusula de protección: muchas hojas de encargo te obligan a pagar si, al terminar el contrato, vendes a alguien que te presentó la agencia. Es razonable, pero con un plazo limitado.
• Penalizaciones por retirar el piso antes de tiempo.
• Base de cálculo: el porcentaje, ¿se aplica sobre el precio final o sobre el de salida?

Tarifa fija: la alternativa a la comisión por porcentaje

Con una tarifa fija pagas lo mismo tanto si el piso se vende por 150.000€ como por 600.000€. La lógica es sencilla: vender un piso de 400.000€ no supone el doble de trabajo que vender uno de 200.000€, pero con un porcentaje la factura sí se duplica.

En Dialez Properties trabajamos así: 3.000€ + IVA con exclusiva o 5.000€ + IVA sin exclusiva (IGIC en Canarias), con valoración, fotos profesionales, tour virtual 360°, publicación en Idealista, Fotocasa y Habitaclia, gestión de visitas, negociación y acompañamiento hasta la notaría incluidos.

Tabla comparativa: comisión inmobiliaria según el precio de venta

Importes finales con el IVA del 21% incluido:

Frente a una comisión del 4% + IVA, la tarifa fija con exclusiva supone un ahorro de 3.630€ en un piso de 150.000€, de 8.470€ en uno de 250.000€, de 15.730€ en uno de 400.000€ y de 25.410€ en uno de 600.000€.

En Canarias el cálculo cambia, porque se aplica IGIC en lugar de IVA: la tarifa de 3.000€ queda en 3.210€ y la de 5.000€ en 5.350€, mientras que un 4% sobre 250.000€ serían 10.700€. Si vendes en Costa Adeje, La Laguna o Las Palmas de Gran Canaria, compara siempre con el impuesto canario.

¿Cuándo no compensa una tarifa fija?

Seamos claros: en pisos de precio bajo la ventaja se reduce. Una tarifa de 3.000€ equivale a un 3% sobre 100.000€, así que por debajo de ese precio una comisión porcentual puede salir igual o más barata. Y sin exclusiva, 5.000€ + IVA solo mejoran a un 3% a partir de unos 167.000€ de precio. Haz tus números con el precio realista de tu piso, no con el que te gustaría obtener.

Cómo negociar la comisión de la inmobiliaria

1. Pide al menos tres propuestas por escrito, con el importe final y los impuestos incluidos.
2. Compara servicios, no solo precios: fotos, portales, filtro de compradores y acompañamiento a notaría.
3. Pregunta cómo justifican su valoración. Desconfía de quien te promete un precio muy por encima del resto solo para conseguir el encargo.
4. Ofrece exclusiva a cambio de mejores condiciones y un plazo corto, por ejemplo tres meses.
5. Negocia las cláusulas: venta directa, prórroga y penalizaciones.
6. Pide referencias de ventas recientes en tu zona.

¿Y si vendo sin inmobiliaria?

Vender por tu cuenta ahorra la comisión, pero asumes tú la valoración, las fotos, los anuncios, filtrar llamadas, enseñar el piso, negociar y revisar las arras. El error más caro suele ser fijar mal el precio: pedir de más alarga la venta y acaba obligando a rebajar; pedir de menos es dinero que no recuperas. Por eso, más que "agencia sí o no", la pregunta útil es cuánto pagar por un buen servicio.

Ten en cuenta, además, que la comisión es un gasto que se resta al calcular la ganancia de la venta en el IRPF. Te lo explicamos en la guía sobre impuestos al vender una vivienda.

Resumen: lo que debes saber sobre la comisión inmobiliaria

• Una inmobiliaria suele cobrar entre el 3% y el 5% + IVA del precio de venta.
• La comisión la paga normalmente el vendedor, aunque es pactable.
• La exclusiva suele abaratar la comisión, pero revisa bien la duración y las cláusulas.
• Con una tarifa fija, el ahorro crece a medida que sube el precio del piso.

Si quieres comparar con una propuesta de honorarios fijos, puedes pedir una valoración para vender piso en Madrid, vender piso en Barcelona, vender piso en Tenerife o vender tu piso en cualquier otra zona de España.