Elegir entre una hipoteca fija o variable es, después del importe, la decisión que más va a pesar en tu bolsillo durante décadas. La fija te garantiza la misma cuota de principio a fin; la variable se revisa según el Euríbor y puede bajar o subir; y la mixta combina unos años a tipo fijo con el resto a variable. En resumen: si valoras la estabilidad y tu presupuesto no admite sustos, la fija suele ser la opción prudente; si tienes margen y piensas amortizar pronto, la variable puede salir más barata. Te explicamos cómo funciona cada una, con números, tablas y perfiles.
Cómo funciona una hipoteca fija
En una hipoteca a tipo fijo pactas un tipo de interés que no cambia durante toda la vida del préstamo. Si firmas al 3%, pagarás el 3% el primer año y el último, pase lo que pase con los tipos del mercado.
Ventajas:
- Cuota estable: sabes exactamente lo que pagarás cada mes durante 25 o 30 años.
- Protección ante subidas: si el Euríbor se dispara, a ti no te afecta.
- Facilita planificar gastos familiares a largo plazo.
Inconvenientes:
- El tipo inicial suele ser más alto que el de una variable en el mismo momento: pagas un "seguro" contra subidas.
- Si los tipos bajan con fuerza, no te beneficias salvo que renegocies o cambies de banco.
- La comisión por amortización anticipada permitida por ley es mayor que en la variable.
Cómo funciona una hipoteca variable
En una hipoteca a tipo variable, el interés se calcula sumando un índice de referencia más un diferencial fijo. En España, el índice casi universal es el Euríbor a 12 meses. Por ejemplo: Euríbor + 0,60%.
Lo habitual es que los primeros 6 o 12 meses tengan un tipo fijo inicial y que, después, la cuota se revise cada seis o doce meses con el Euríbor del momento. Si el índice sube, pagas más; si baja, pagas menos.
Ventajas: el tipo inicial suele ser más bajo, te beneficias automáticamente de las bajadas y la comisión por amortizar anticipadamente es muy reducida.
Inconvenientes: la cuota es imprevisible y, en un escenario de subidas fuertes, puede encarecerse cientos de euros al mes.
El Euríbor: qué es y cómo ha evolucionado
El Euríbor es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Se mueve en función de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) y de las expectativas de inflación. Sin entrar en cifras concretas, que cambian cada día, su evolución reciente ilustra muy bien el riesgo de la variable:
- Entre 2016 y 2021 estuvo en terreno negativo, y quienes tenían hipoteca variable pagaron cuotas muy bajas.
- En 2022 y 2023, con la inflación disparada, el BCE subió los tipos con rapidez y el Euríbor escaló a niveles que no se veían en más de una década. Muchas cuotas subieron cientos de euros al mes.
- En 2024 y 2025 el BCE recortó tipos y el índice se moderó.
- En 2026, con el repunte de la inflación, el BCE ha vuelto a subir los tipos (en junio y en septiembre) y el Euríbor ha repuntado.
La lección: nadie puede predecir el Euríbor durante 25 años. Antes de firmar, consulta el dato actualizado en los tipos de referencia oficiales que publica el Banco de España y desconfía de cualquier previsión presentada como segura.
Hipoteca mixta: un término medio
La hipoteca mixta tiene un periodo inicial a tipo fijo (normalmente de 3 a 15 años) y, después, pasa a variable con Euríbor más un diferencial durante el resto del plazo.
Tiene sentido si:
- Quieres estabilidad en los primeros años, cuando la deuda es mayor y tu economía suele estar más ajustada.
- Tienes previsto amortizar una buena parte antes de que termine el tramo fijo, o vender la vivienda en ese plazo.
Fíjate en dos cosas: el diferencial del tramo variable (un tramo fijo atractivo puede esconder un diferencial alto después) y cuántos años de deuda quedarán cuando llegue el cambio.
Ejemplo con números: cuánto cambia la cuota
Supongamos una hipoteca de 180.000€ a 25 años. Los tipos son solo ilustrativos y el cálculo está simplificado, como si el tipo se aplicase desde el primer mes:
| Escenario | Tipo aplicado | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Fija | 3,00% | 853,58€ |
| Variable, tipo inicial | 2,80% | 834,97€ |
| Variable si el índice baja 0,5 puntos | 2,30% | 789,50€ |
| Variable si el índice sube 2 puntos | 4,80% | 1.031,39€ |
Con estos números, la variable te ahorra unos 19€ al mes al principio. Pero si el índice sube dos puntos, pagarías casi 178€ más al mes que con la fija. Esa es la pregunta clave: ¿podrías asumir esa subida sin problemas?
Bonificaciones y vinculación: la letra pequeña del tipo de interés
Casi todas las ofertas muestran un tipo bonificado, que solo se aplica si contratas otros productos: domiciliar la nómina, seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas, plan de pensiones o alarma.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, prohíbe las ventas vinculadas (obligarte a contratar otros productos para darte la hipoteca), pero permite las ventas combinadas: el banco puede ofrecerte un tipo más bajo si contratas esos productos. Además, está obligado a informarte del precio con y sin bonificaciones. Si el banco exige un seguro, como el de daños de la vivienda, debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con coberturas equivalentes, aunque entonces podrías perder la bonificación asociada.
Haz la cuenta completa. Con el ejemplo de 180.000€ a 25 años:
- Al 3,60% sin bonificar, la cuota sería de 910,80€.
- Al 3,00% bonificado, de 853,58€: ahorras unos 57€ al mes, unos 687€ al año.
- Si los seguros y productos que te exigen cuestan más que eso frente a lo que pagarías en el mercado, la bonificación no compensa.
Si quieres comparar seguros de hogar o de vida fuera del banco, puedes consultar nuestras opciones de seguros para tu vivienda.
Comisiones por amortización anticipada según la Ley 5/2019
La ley fija límites máximos a lo que el banco puede cobrarte si devuelves capital antes de tiempo. Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que sufra la entidad.
| Tipo de hipoteca | Límite máximo de la comisión |
|---|---|
| Variable | 0,25% del capital amortizado en los 3 primeros años, o 0,15% en los 5 primeros años (se pacta una de las dos opciones); después, 0% |
| Fija | 2% en los 10 primeros años y 1,5% desde entonces hasta el final |
| Mixta | Normalmente, las reglas de la fija en el tramo fijo y las de la variable en el tramo variable (compruébalo en la FEIN) |
| Cambio de variable a fija (novación o subrogación) | 0,15% en los 3 primeros años; después, 0% |
Antes de firmar, el banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) al menos 10 días naturales antes, y tendrás que acudir al notario para el acta de transparencia, que es gratuita. Aprovecha esa visita para preguntar todo lo que no entiendas.
Tabla comparativa: hipoteca fija, variable o mixta
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Cuota | Siempre igual | Cambia con cada revisión | Fija unos años y luego variable |
| Tipo inicial | Suele ser más alto | Suele ser más bajo | Intermedio |
| Riesgo de subidas | Ninguno | Total | Solo tras el tramo fijo |
| Aprovecha bajadas del Euríbor | No | Sí | Solo en el tramo variable |
| Comisión máxima por amortizar | Hasta 2% / 1,5% | Hasta 0,25% / 0,15% | Según tramo |
| Encaja si… | Buscas tranquilidad a largo plazo | Tienes margen y plazo corto | Planeas amortizar o vender en unos años |
¿Hipoteca fija o variable? Qué perfil encaja con cada una
La fija encaja si:
- Tu presupuesto va justo o dependes de un único sueldo.
- Firmas a plazos largos (25-30 años) o con un porcentaje de financiación alto, como en una hipoteca 100%.
- Eres una familia joven que compra su primera vivienda, por ejemplo en La Laguna, Santa Cruz o en un barrio de Madrid o Barcelona, y quieres dormir tranquila.
La variable encaja si:
- Tienes ingresos holgados y podrías asumir una subida de la cuota de 200€ o 300€ sin problema.
- El plazo es corto (15 años o menos) o piensas amortizar con fuerza en los próximos años.
- Aceptas la incertidumbre a cambio de un tipo inicial más bajo.
La mixta encaja si:
- Sabes que en unos años recibirás un dinero con el que amortizar (una herencia o la venta de otra vivienda).
- Quieres cuota estable mientras la deuda es alta, sin pagar el precio de fijar 30 años.
Un truco útil: haz una prueba de estrés. Calcula la cuota de la variable con el índice dos o tres puntos por encima del actual. Si esa cifra te quita el sueño, la decisión está tomada.
Si compras como no residente, las condiciones y los tipos disponibles pueden ser distintos: lo detallamos en la guía de hipotecas para no residentes.
Cómo elegir bien: compara ofertas reales
Las ofertas cambian mucho de un banco a otro, y un mismo banco puede darte condiciones distintas según tu perfil. Pide al menos tres ofertas por escrito y compáralas por TAE, diferencial, bonificaciones y comisiones. En Dialez ofrecemos intermediación hipotecaria gratuita: comparamos fijas, variables y mixtas de varias entidades, tanto para hipotecas en Tenerife como para hipotecas en Alicante o en Barcelona.
Conclusión
No existe una hipoteca mejor para todo el mundo, sino la más adecuada para tu situación:
- Fija: pagas algo más al principio a cambio de certidumbre total.
- Variable: arriesgas a cambio de un tipo inicial más bajo y de aprovechar posibles bajadas.
- Mixta: estabilidad los primeros años y variable después; útil si tienes un plan claro de amortización.
Decidas lo que decidas, revisa el tipo sin bonificar, calcula el coste real de la vinculación, comprueba las comisiones permitidas por la Ley 5/2019 y consulta el Euríbor actualizado antes de firmar.