Hipoteca 100%: quién puede conseguirla y qué vías existen para financiar toda la vivienda

¿Se puede comprar una casa sin tener ahorrado el 20% de entrada? Sí: una hipoteca 100% financia todo el precio de compra de la vivienda, pero no es lo habitual. Los bancos suelen prestar como máximo el 80%, y para llegar al 100% necesitas un perfil muy solvente o alguna de estas vías: una tasación por encima del precio, un aval público (como la línea ICO para jóvenes y familias con hijos), una garantía adicional o la compra de una vivienda del propio banco.

Un aviso desde el principio: aunque consigas el 100%, los gastos e impuestos de la compra los pagas tú. Te explicamos quién puede conseguirla y cuánto ahorro necesitas de verdad, con un ejemplo para un piso de 200.000€.

Qué es una hipoteca 100% y por qué los bancos suelen financiar el 80%

Una hipoteca 100% es un préstamo hipotecario cuyo importe cubre el precio completo que figura en la escritura de compraventa. Lo normal en España es que el banco financie como máximo el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación cuando se trata de vivienda habitual. En segunda residencia el porcentaje suele bajar, a menudo al 60-70%.

¿Por qué ese techo del 80%? Por tres motivos:

• Colchón ante el riesgo: si el banco tiene que ejecutar la hipoteca, la vivienda puede venderse por menos de lo que se debe. Tu entrada le protege ante caídas de precio.
• Exigencias de capital: la normativa bancaria es más favorable con los préstamos que no superan el 80% del valor. Por encima, prestar le sale más caro.
• Compromiso del comprador: quien pone ahorros propios tiene más que perder y más incentivos para no dejar de pagar.

Por eso la regla práctica es que, para comprar con una hipoteca "normal", necesitas tener ahorrado entre el 25% y el 30% del precio: el 20% de entrada más los gastos.

Quién puede conseguir una hipoteca 100%: el perfil que buscan los bancos

Para un banco, prestar el 100% solo tiene sentido si el riesgo de impago es muy bajo. Esto es lo que más pesa:

1. Ingresos estables: funcionarios, contratos indefinidos con antigüedad o autónomos con varios ejercicios de beneficios consistentes.
2. Tasa de esfuerzo baja: las cuotas de todas tus deudas no deberían superar el 30-35% de tus ingresos netos. Con el 100% la cuota es mayor, así que este punto aprieta más.
3. Historial limpio: sin impagos en ficheros de morosidad y con pocas deudas en la CIRBE (coche, préstamos personales, tarjetas revolving).
4. Ahorro para los gastos: el banco quiere ver que pagas impuestos y notaría sin endeudarte.
5. Edad y vinculación: la mayoría pide que la hipoteca termine antes de los 70-75 años, y tener la nómina o historial en la entidad ayuda a que acepte excepciones.

Si compras desde el extranjero, las condiciones cambian bastante; lo explicamos en nuestra guía de hipotecas para no residentes.

Las vías para conseguir una hipoteca 100% de financiación

1. Una tasación superior al precio de compra

Algunas entidades calculan el porcentaje sobre la tasación. Si compras por 200.000€ y el piso se tasa en 250.000€, el 80% de la tasación son 200.000€: el 100% del precio. Hoy la mayoría toma el menor de los dos valores, pero ocurre cuando compras por debajo de mercado (herencias, ventas urgentes, compras entre familiares). Además, el banco debe aceptar una tasación que aportes tú si la ha hecho una sociedad homologada por el Banco de España y no está caducada, aunque puede comprobarla.

2. Los avales ICO para jóvenes y familias con hijos

Es la vía más conocida. Con la Línea de Avales ICO para la adquisición de primera vivienda, el Estado avala una parte del préstamo, con carácter general hasta el 20% (algo más si la vivienda es energéticamente eficiente), para que el banco pueda superar el 80% habitual y llegar al 100% del precio. Requisitos principales:

• Tener 35 años o menos al firmar, o tener menores a cargo (en este caso, sin límite de edad).
• Que sea tu primera vivienda y vaya a ser tu residencia habitual.
• No superar unos límites de ingresos y de patrimonio (los de ingresos se calculan sobre el IPREM).
• Que el precio no supere el máximo fijado por tu comunidad autónoma.
• Firmar con un banco adherido al convenio con el ICO.

Úsalo con prudencia: el aval no reduce tu deuda, no te da derecho automático a la hipoteca (el banco estudia tu solvencia igual) y sus condiciones y plazos se han modificado varias veces. Confirma en la web del ICO o en tu banco los límites y la fecha límite vigentes.

3. Programas autonómicos de ayuda a la compra

Algunas comunidades tienen garantías propias. La Comunidad de Madrid cuenta con el programa Mi Primera Vivienda, y en Canarias el Gobierno autonómico aprobó en 2026 la Hipoteca Joven Canaria, con una garantía pública para que las entidades adheridas financien hasta el 95% de la primera vivienda a jóvenes de hasta 40 años y a determinadas familias, con un precio máximo de 250.000€. Consulta en el Instituto Canario de la Vivienda si ya está operativo, qué entidades participan y si es compatible con otras ayudas.

4. Garantía adicional: doble garantía o avalista

• Doble garantía hipotecaria: se hipoteca también otra vivienda libre de cargas, normalmente la de tus padres. Si no pagas, esa vivienda también responde; negocia que se libere cuando hayas amortizado una parte.
• Avalista personal: responde con todo su patrimonio presente y futuro. Intenta limitar el aval en importe y en tiempo.

5. Comprar una vivienda de un banco

Los bancos y sus inmobiliarias a veces financian con mayor porcentaje las viviendas que venden ellos mismos. La oferta es más limitada que hace unos años; revisa bien el estado del inmueble.

Gastos de compra que NO cubre la hipoteca 100%

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca (el impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo ya le correspondía desde finales de 2018). Pero los gastos de la compraventa son tuyos:

En total, calcula entre el 8% y el 12% del precio, según la comunidad y el tipo de vivienda. Algunas comunidades aplican tipos reducidos de ITP a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad: consúltalo en la agencia tributaria de tu comunidad. La financiación por encima del 100% para cubrir gastos es muy excepcional.

Ejemplo: hipoteca 100% para una vivienda de 200.000€

Imagina que compras un piso de segunda mano en La Laguna o en Santa Cruz de Tenerife por 200.000€. El ITP al tipo general del 6,5% son 13.000€, y notaría, registro, gestoría y tasación suman unos 2.000€ más. Gastos totales: unos 15.000€.

Comparamos una hipoteca al 80% con una al 100%, a 30 años y con un tipo fijo del 3% (solo ilustrativo, no es una oferta real):

Las conclusiones son claras:

• La hipoteca 100% te permite comprar con 40.000€ menos de ahorro, pero pagas unos 168€ más al mes y alrededor de 20.000€ más de intereses.
• Si el banco te aplica un tipo algo mayor por el riesgo, por ejemplo un 3,4%, la cuota sube a 886,96€ y los intereses superan los 119.000€.
• Con una tasa de esfuerzo máxima del 35%, una cuota de 843€ exige ingresos netos de al menos unos 2.400€ al mes entre los titulares.

Si el mismo piso estuviera en Madrid, el ITP sería de 12.000€; en Barcelona, de 20.000€, y el ahorro mínimo para gastos subiría a unos 22.000€.

El papel de un intermediario hipotecario gratuito

Conseguir un 100% depende mucho de qué banco y de en qué momento: los criterios de riesgo cambian a menudo y no todas las entidades están adheridas a los avales públicos. Un intermediario hipotecario sabe qué bancos aceptan operaciones al 100% con tu perfil, prepara un expediente sólido, lo presenta a varias entidades a la vez y te ayuda a comparar ofertas por TAE y a revisar la FEIN (la ficha europea que el banco debe darte antes de firmar). Comprueba que esté inscrito en el registro del Banco de España o de tu comunidad autónoma. En Dialez hacemos intermediación hipotecaria gratuita para el cliente y, en perfiles solventes, buscamos financiación de hasta el 100%, tanto para hipotecas en Tenerife y en Gran Canaria como para hipotecas en Barcelona.

Pasos para pedir una hipoteca 100%

1. Calcula tu ahorro real: gastos de compra (8-12% del precio) más un colchón.
2. Ordena tus finanzas: cancela pequeñas deudas y no pidas financiación nueva.
3. Comprueba si encajas en un aval público: línea ICO o programas autonómicos.
4. Reúne la documentación: DNI o NIE, nóminas, contrato, vida laboral, renta y extractos.
5. Pide una preaprobación antes de firmar las arras, o condiciona las arras a obtener financiación.
6. Compara ofertas por TAE, vinculación y comisiones.
7. Firma con calma: antes, acude al notario para el acta de transparencia, que es gratuita.

Cuando tengas claro cuánto puedes financiar, el siguiente paso es elegir el tipo de interés; te lo explicamos en nuestra guía sobre hipoteca fija, variable o mixta.

Resumen: ¿te conviene una hipoteca 100%?

La hipoteca 100% existe, pero es la excepción. Está pensada para perfiles solventes con ingresos estables y, sobre todo, para jóvenes y familias con hijos que pueden acogerse a avales públicos. Recuerda que seguirás necesitando ahorro para los gastos de compra, que financiar más implica una cuota mayor y más intereses, y que las condiciones de avales y bancos cambian con frecuencia.

Si la cuota encaja holgadamente en tu presupuesto, una hipoteca al 100% puede adelantarte años la compra. Si va justa, quizá compense ahorrar un poco más o buscar una vivienda algo más económica.