Comprar casa en Tenerife siendo extranjero es perfectamente posible y, de hecho, muy habitual: británicos, alemanes, italianos, belgas o nórdicos compran cada año en la isla. No hay restricciones por nacionalidad, pero sí trámites que debes hacer en orden: conseguir el NIE, abrir una cuenta en un banco español, calcular bien los impuestos de Canarias (que no son los mismos que en la península) y, si lo necesitas, cerrar una hipoteca para no residentes. En esta guía te explicamos cada paso.
¿Quién puede comprar vivienda en Tenerife?
Cualquier persona, resida o no en España y sea o no de la Unión Europea. Comprar no exige ser residente y el proceso es el mismo que para un comprador español, con dos diferencias prácticas:
- Necesitas un Número de Identidad de Extranjero (NIE) para firmar y pagar impuestos.
- Si no resides en España, tu situación fiscal será la de no residente, con obligaciones propias cada año.
Otra cosa distinta es vivir en la isla, que depende de tu nacionalidad y no de la compra. Lo vemos más abajo.
Paso 1: obtener el NIE
El NIE es tu número fiscal en España y lo piden el notario, el banco y Hacienda. Puedes solicitarlo:
- En España, con cita previa en una comisaría de la Policía Nacional con servicio de extranjería (en Tenerife las hay en el área metropolitana y en el sur).
- Desde tu país, en el consulado español correspondiente.
Normalmente te pedirán el pasaporte, el formulario oficial y una justificación del motivo, como una oferta de compra o un contrato de arras. Solicítalo cuanto antes: en temporada alta las citas pueden tardar.
Paso 2: abrir una cuenta bancaria en España
No es estrictamente obligatoria, pero en la práctica la necesitarás para pagar el precio con trazabilidad, domiciliar el IBI, la comunidad y los suministros y, si pides hipoteca, para el préstamo.
Los bancos abren cuentas de no residente con pasaporte, NIE y un certificado de no residencia o documentos que acrediten tu situación. Pregunta por las comisiones de mantenimiento y de transferencias internacionales, porque varían mucho.
Paso 3: definir presupuesto y financiación
Antes de visitar pisos, ten claro cuánto puedes gastar con los impuestos incluidos. Si vas a pedir préstamo, recuerda que los bancos suelen financiar a no residentes en torno al 60-70% del valor como orientación, frente a porcentajes más altos para residentes.
Te lo contamos en detalle en nuestra guía de hipoteca para no residentes en España. Si prefieres que alguien compare bancos por ti, nuestro servicio de hipotecas en Tenerife incluye intermediación gratuita para el cliente, también con entidades locales como Cajasiete.
Paso 4: elegir zona según tu perfil
Cada comunidad extranjera tiene sus zonas de referencia, aunque no son reglas fijas:
- Británicos: Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, Golf del Sur, Los Gigantes y Puerto de Santiago.
- Alemanes y nórdicos: Puerto de la Cruz, La Orotava y el valle, además de zonas tranquilas del sur.
- Italianos: muy presentes en Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas y El Médano.
- Belgas, holandeses y franceses: repartidos entre el sur y el norte, a menudo buscando viviendas con terraza y jardín.
Si vas a vivir todo el año, valora la cercanía a servicios, el aeropuerto (Tenerife Sur o Tenerife Norte) y el clima: el sur es más seco y soleado; el norte, más verde y fresco.
Paso 5: revisar la vivienda antes de dar una señal
Es el paso que evita disgustos. Antes de firmar arras, pide o comprueba:
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titular, cargas, hipotecas y embargos.
- Recibo del IBI y deudas con la comunidad.
- Situación urbanística: que lo construido coincida con lo inscrito y no haya expedientes abiertos.
- Certificado energético, obligatorio en la venta.
- Si piensas alquilarla a turistas, su encaje con la normativa de vivienda vacacional de Canarias y con los estatutos de la comunidad. Te lo explicamos en la licencia de vivienda vacacional en Tenerife.
En algunos complejos del sur hay apartamentos con uso turístico o limitaciones de uso residencial: pregunta siempre qué uso tiene la vivienda y compruébalo en el registro y en el ayuntamiento.
Paso 6: contrato de arras, notaría y registro
Con el acuerdo cerrado, se firma un contrato de arras con una señal que suele rondar el 10% del precio. Después se firma la escritura pública ante notario, que comprueba identidades, medios de pago y cargas. Si no dominas el español, el notario puede exigir un intérprete.
Si no puedes viajar, puedes firmar mediante poder notarial otorgado en tu país (con apostilla de La Haya si procede) o en un consulado español. Tras la firma se liquidan los impuestos ante la Agencia Tributaria Canaria y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Impuestos al comprar una casa en Tenerife
Canarias tiene un régimen fiscal propio. No se paga IVA, sino IGIC, y el impuesto depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Tipo orientativo |
|---|---|---|
| Segunda mano | ITP (Transmisiones Patrimoniales) | 6,5% tipo general |
| Obra nueva (primera entrega del promotor) | IGIC | Tipo general del 7%, con tipos reducidos en casos concretos |
| Obra nueva | AJD (Actos Jurídicos Documentados) | En torno al 0,75%-1% según la operación |
Sobre el IGIC en obra nueva, hay tipos reducidos para supuestos como la vivienda protegida o determinadas primeras viviendas habituales que cumplen requisitos. Rara vez aplican a un comprador no residente, pero confirma el tipo exacto con el promotor, el notario o un asesor antes de firmar. Lo mismo con el AJD. Los tipos reducidos de ITP para vivienda habitual también exigen requisitos que, en general, no cumple quien no va a vivir en la isla.
Gastos adicionales de la compra
A los impuestos se suman notaría, registro y, si la contratas, gestoría. Como orientación, suelen sumar entre 1.500€ y 3.000€ según el precio y la complejidad.
Ejemplo con una vivienda de segunda mano de 250.000€ en Los Cristianos:
- ITP (6,5%): 16.250€
- Notaría, registro y gestoría: unos 2.000€
- Total aproximado: 18.250€, alrededor del 7,3% del precio.
Si además pides hipoteca, añade la tasación y, si lo contratas, el abogado.
Si el vendedor también es no residente
Es muy frecuente en el sur. En ese caso, tú debes retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de los impuestos del vendedor. Si no lo haces, la vivienda queda afecta al pago de esa deuda, así que no te lo saltes.
Después de comprar: obligaciones como propietario no residente
Ser propietario en Tenerife sin residir en España conlleva algunas obligaciones anuales:
- IBI y tasa de basuras del ayuntamiento, más los gastos de comunidad.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): aunque no alquiles la vivienda, Hacienda te imputa una renta anual por tenerla, que se declara con el modelo 210.
- Si la alquilas, tributarás por los ingresos. Lo explicamos en impuestos del alquiler vacacional en Canarias.
Si vas a alquilarla a turistas cuando no la uses, una gestión integral del alquiler turístico en Tenerife te evita coordinar limpiezas, huéspedes y trámites desde otro país.
Residencia: comprar no es lo mismo que vivir en Tenerife
Muchos compradores confunden ambas cosas:
- Ciudadanos de la UE (alemanes, italianos, belgas…): pueden vivir en la isla y, si se quedan más de tres meses, deben inscribirse en el Registro Central de Extranjeros.
- Ciudadanos de fuera de la UE, incluidos los británicos desde el Brexit: sin visado, pueden estar hasta 90 días en cualquier periodo de 180 en el espacio Schengen. Para quedarse más tiempo necesitan una autorización, como la residencia no lucrativa o el visado para nómadas digitales.
- La golden visa por comprar vivienda de 500.000€ o más se eliminó con la Ley Orgánica 1/2025, desde el 3 de abril de 2025.
Consulta los requisitos actualizados en el consulado español de tu país o con un abogado de extranjería.
Resumen: checklist para comprar en Tenerife siendo extranjero
- Solicita el NIE en cuanto decidas comprar.
- Abre una cuenta bancaria en España y prevé los costes de transferencia.
- Calcula el presupuesto con impuestos: ITP del 6,5% en segunda mano, o IGIC más AJD en obra nueva.
- Consigue la preaprobación de la hipoteca si vas a financiar.
- Revisa nota simple, urbanismo y uso antes de pagar ninguna señal.
- Firma arras y escritura con todo por escrito, en persona o con poder notarial.
- Liquida impuestos e inscribe la compra en el Registro.
- Organiza tus obligaciones anuales como no residente.
Con los papeles al día, comprar en Tenerife desde el extranjero es un proceso previsible. La clave es no correr en la fase de revisión y tener claros los números antes de enamorarte de unas vistas al mar.
