El alquiler garantizado es un servicio para propietarios que une la gestión de un alquiler de larga duración con un seguro de impago: si el inquilino deja de pagar, sigues cobrando tu renta dentro de los límites de la póliza, y otros se ocupan de reclamar y, si hace falta, de recuperar la vivienda. En la práctica, pagas un porcentaje de la renta mensual a cambio de tranquilidad y de olvidarte de la gestión diaria.
En esta guía te explicamos qué es el alquiler garantizado, cómo funciona paso a paso, qué cubre de verdad el seguro (y qué no), cómo se estudia al inquilino y cuándo compensa frente a gestionarlo tú.
Qué es el alquiler garantizado y qué modalidades existen
Bajo el nombre de alquiler garantizado se agrupan dos modelos distintos, y conviene no confundirlos:
- Gestión + seguro de impago: la empresa busca y selecciona al inquilino, gestiona el contrato y las incidencias, y la renta está protegida por una póliza. Si hay impago, es la aseguradora quien te paga las mensualidades cubiertas y asume la defensa jurídica.
- Renta garantizada: la empresa te paga directamente la renta, de forma que tu ingreso no depende de cuándo pague el inquilino. Suele reservarse para viviendas con características concretas.
En ambos casos hablamos de alquiler de vivienda habitual regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con contratos de larga duración. Si dudas entre esta opción y otras como el alquiler de temporada o el vacacional, te lo comparamos en alquiler de temporada, turístico o de larga estancia.
Cómo funciona el alquiler garantizado paso a paso
- Valoración del alquiler: se fija una renta realista según la zona, el estado y el tamaño de la vivienda. Un precio fuera de mercado alarga los meses vacía.
- Preparación y publicación: fotos, descripción y anuncio en los principales portales.
- Visitas y filtrado: se atiende a los interesados y se descarta a quien no encaja con los requisitos.
- Estudio de solvencia: se analiza la documentación económica del candidato y, normalmente, la aseguradora lo aprueba o lo rechaza.
- Firma del contrato y fianza: contrato conforme a la LAU, cobro de la fianza legal y depósito en el organismo de tu comunidad autónoma cuando sea obligatorio.
- Gestión mensual: cobro de la renta, actualización anual, averías, comunicaciones con el inquilino.
- Si hay impago: requerimiento de pago, activación del seguro, reclamación judicial y, en su caso, desahucio.
- Fin del contrato: revisión del estado del piso, liquidación de la fianza y, si quieres, búsqueda de un nuevo inquilino.
Qué cubre normalmente el seguro de impago de alquiler
Esta es la parte donde más malentendidos hay. Cada póliza es distinta, así que la tabla recoge lo más habitual del mercado, no una garantía universal:
| Cobertura | Qué suele incluir | Ojo con… |
|---|---|---|
| Rentas impagadas | Pago de las mensualidades que el inquilino no abona | El límite de meses cubiertos (varía según la póliza) y los días de espera antes de considerarse impago |
| Defensa jurídica | Abogado, procurador, burofax, reclamación de rentas y procedimiento de desahucio | Algunas pólizas limitan el importe o excluyen ciertos recursos |
| Daños en la vivienda | Actos vandálicos o desperfectos causados por el inquilino | Suele tener un límite económico y a veces es opcional |
| Suministros impagados | Recibos de luz, agua o gas pendientes | No siempre está incluida |
| Otras garantías | Cambio de cerradura tras el desahucio, asistencia | Depende totalmente de la póliza |
Las exclusiones más frecuentes son: inquilinos que no pasaron el estudio de solvencia, impagos que empezaron antes de contratar el seguro, contratos que no cumplen la ley o comunicaciones del impago fuera de plazo. Por eso es importante que alguien siga de cerca los cobros y actúe desde el primer retraso.
El estudio de solvencia del inquilino: la clave de todo
Un buen seguro es la red de seguridad, pero la mejor protección es elegir bien al inquilino. Un estudio de solvencia serio revisa:
- Identidad: DNI o NIE en vigor.
- Ingresos: últimas nóminas, contrato de trabajo y vida laboral; en autónomos, declaraciones trimestrales y de la renta.
- Relación renta/ingresos: como referencia, la renta no debería superar el 30-35% de los ingresos netos del hogar.
- Historial de impagos: consulta en ficheros de morosidad, siempre con base legal y respetando la protección de datos.
- Estabilidad: antigüedad en el empleo y, si es posible, referencias de caseros anteriores.
Además de la fianza legal de una mensualidad, la LAU permite pedir una garantía adicional de, como máximo, dos mensualidades en los contratos de vivienda habitual de duración estándar. Pedir más no es legal, así que el seguro de impago es la forma de reforzar la protección sin salirte de la norma.
Los planes de alquiler garantizado de Dialez
Trabajamos con tres modalidades, sin permanencia y con el seguro de impago incluido sin coste adicional en los planes de gestión:
| Plan | Coste | Para quién |
|---|---|---|
| Plan Online | 10% del alquiler mensual + impuestos | Propietarios que quieren un servicio ágil con seguro de impago incluido |
| Plan Integral | 15% del alquiler mensual + impuestos | Propietarios que prefieren delegar la gestión por completo |
| Renta Garantizada Premium | Consultar | Viviendas de 3 o más habitaciones: te pagamos la renta directamente |
Con una renta de 1.000€ al mes, el Plan Online supone 100€ al mes y el Plan Integral, 150€ al mes, más impuestos. Tienes el detalle de cada plan en nuestra página de alquiler garantizado, con información específica para Tenerife y Madrid.
Alquiler garantizado o gestionarlo tú: comparación
Muchos propietarios alquilan por su cuenta y contratan, como mucho, un seguro de impago suelto. Estas son las diferencias principales:
| Aspecto | Gestionarlo tú | Alquiler garantizado |
|---|---|---|
| Coste directo | Solo el seguro de impago, si lo contratas (orientativamente, un pequeño porcentaje de la renta anual) | Porcentaje de la renta mensual, con seguro incluido |
| Selección del inquilino | Tú revisas papeles y decides | Estudio de solvencia profesional |
| Contrato y fianza | Debes conocer la LAU y la normativa autonómica | Se encarga el gestor |
| Averías e incidencias | Te llaman a ti, a cualquier hora | Las canaliza el gestor (según el plan) |
| Impago | Tú reclamas, contratas abogado y esperas | Se activa el seguro y la defensa jurídica |
| Tu tiempo | Visitas, llamadas, gestiones | Mínimo |
Haz números con un caso sencillo. Si alquilas un piso por 1.000€ al mes y el inquilino deja de pagar, entre los meses sin cobrar, el abogado y el procurador, y el tiempo que puede tardar un desahucio (a menudo varios meses, según el juzgado), un solo impago puede costarte varios miles de euros. Frente a eso, el coste anual de un plan con seguro incluido es predecible.
Si decides contratar solo un seguro de impago por tu cuenta, también puedes consultar nuestras opciones de seguros de impago de alquiler.
Cuándo compensa el alquiler garantizado
Suele compensar especialmente si:
- Vives lejos del piso: por ejemplo, tienes una vivienda en Santa Cruz de Tenerife, La Laguna o Adeje y vives en la península, o un piso en Madrid mientras trabajas en otra ciudad.
- Dependes de la renta para pagar la hipoteca o completar tus ingresos.
- Es la primera vez que alquilas y no conoces la normativa.
- No tienes tiempo para visitas, incidencias y papeleo.
- Tu vivienda está en una zona de alta demanda, como el área metropolitana de Santa Cruz y La Laguna, Las Palmas de Gran Canaria, o barrios como Tetuán y Carabanchel en Madrid, donde encontrar inquilino es fácil pero elegir bien es clave.
Puede no compensarte si vives cerca, tienes tiempo, conoces bien la LAU y ya tienes un inquilino de confianza con años de historial de pago.
Lo que cambia la Ley de Vivienda para el alquiler garantizado
Dos ideas que debes tener presentes:
- Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga siempre el propietario, nunca el inquilino. Por eso el coste del alquiler garantizado va a tu cargo. La buena noticia es que estos gastos y las primas de seguro, por lo general, son deducibles de los rendimientos del alquiler en tu IRPF.
- Si tu vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, hay límites a la renta y reducciones fiscales específicas. Te lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre zonas tensionadas y la Ley de Vivienda.
Resumen
El alquiler garantizado es, en esencia, gestión profesional más seguro de impago (o, en la modalidad de renta garantizada, un pago directo de la renta). Te conviene si quieres cobrar con regularidad, olvidarte de la gestión diaria y protegerte frente al escenario más temido por los propietarios: el inquilino que deja de pagar.
Antes de contratar cualquier servicio, comprueba tres cosas: qué cubre exactamente la póliza (meses, límites y exclusiones), cómo se selecciona al inquilino y si hay permanencia. Con esa información, compara el coste con lo que te supondría un solo impago y decide con los números delante.